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政策环境：保持宽松
1、中央层面：采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，推动城市高质量发展
2025年第三季度盈富配资，房地产行业政策持续宽松。中央会议持续强调巩固市场“止跌回稳”态势，在时隔十年再度召开中央城市工作会议中提出推动城市高质量发展，房地产方面重点聚焦推进城市更新、建设“好房子”、加快构建房地产发展新模式，为行业未来发展方向提供重要指引。在推动住房制度改革、金融监管、财政支持、土地要素改革等方面也出台了一系列政策文件。具体来看：
巩固稳定态势：8月18日，国务院第九次全体会议强调，要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”。9月23日，央行召开第三季度例会，着力推动已出台金融政策措施落地见效，提出加大存量商品房和存量土地盘活力度，巩固房地产市场稳定态势，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式。
推动城市高质量发展：7月14日至15日召开的中央城市工作会议提出，坚持因地制宜、分类指导，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效等。7月30日，中共中央政治局会议再次重申落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。8月18日，中共中央、国务院印发《关于推动城市高质量发展的意见》，其中提出系统推进“好房子”和完整社区建设；加快构建房地产发展新模式；全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设；稳步推进城中村和危旧房改造；持续推动城镇老旧小区改造；加快建设完整社区；因地制宜发展保障性住房等。
推进租购并举住房制度改革：7月21日，国务院公布《住房租赁条例》，从明确总体要求、规范出租承租活动、规范住房租赁企业行为、规范经纪机构行为、强化监督管理、严格责任追究等方面进一步规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益。
金融、财政政策松紧并存：8月12日财政部等九部门印发《服务业经营主体贷款贴息政策实施方案》，提出严禁将贷款资金用于房地产开发或投资、理财等套利活动。8月26日，住建部、中国人民银行印发《房地产从业机构反洗钱工作管理办法》，要求房地产从业机构依法采取预防、监控措施，建立健全反洗钱内部控制制度，指定内设机构或者人员负责反洗钱工作。不得向身份不明的客户销售房屋或者提供经纪服务。
8月20日国家金融监管总局发文表示，支持福建的银行在遵循房地产调控政策的基础上，为具备购房资格的台胞同等办理住房按揭贷款业务。8月22日，财政部、税务总局印发《关于完善增值税期末留抵退税政策的公告》，提出房地产开发经营业纳税人，满足条件的可以向主管税务机关申请退还新增加留抵税额的60%。9月15日，国家外汇管理局印发《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》，提出境外个人在满足房地产主管部门及各地购房资格条件下，可以在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件。境内购房结汇支付便利不改变境外个人境内购房政策。
土地要素改革：9月11日，国务院批复同意自即日起2年内开展10个要素市场化配置综合改革试点，包括北京城市副中心、江苏苏南重点城市、浙江杭甬温、安徽合肥都市圈、福建福厦泉、河南郑州市、湖南长株潭、广东粤港澳大湾区内地九市、重庆市、四川成都市。赋予试点地区更大的土地资源管理自主权，支持这些地区依据人口存量和变化趋势来匹配新增建设用地。
2．地方层面：政策核心以提振需求为主，一线城市优化住房限购政策
2025年第三季度，地方累计出台房地产调控98条，政策频次较上一季度有所减少。其中，宽松性政策79条，中性政策11条，紧缩性政策8条。
虽然调控数量有所减少，但调控内容上宽松力度明显增加，主要体现在北京、上海、深圳接连放宽非核心区域住房限购政策，沪、深两地还优化调整了个人住房信贷政策，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房。其他城市宽松政策核心聚焦加大住房公积金政策支持、加大购房补贴力度、推进房票安置和住房“以旧换新”、推进“好房子”建设、深化房地产金融支持等方面。湖南、辽宁、天津、重庆、成都、宁波、中山等省市为激发市场活力，相继开启多种形式的房地产促销活动。紧缩性政策主要涉及前期购房激励性政策废止、房屋市政工程责任管、加强房地产经纪行业管理、规范住房租赁市场、严格要求商品房预售许可发放等。
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房地产市场发展特点
1．供求：主要指标跌幅持续扩大
2025年三季度，房地产行业表现不及预期，主要指标持续下行。其中，房地产开发投资低位运行，同比跌幅逐月扩大；商品房销售面积及金额同比跌势跌幅持续扩大，销售金额跌势更为明显；房屋新开工面积持续下探，季度内同比跌幅缓慢收窄；国房景气指数从上季度末的93.57回落至92.78。
投资：跌幅扩大。前三季度，全国房地产开发投资67706亿元，同比减少13.9%。其中，住宅投资52046亿元，同比减少12.9%，占总投资比重为76.9%。从地区来看，西部地区跌幅低于其他区域，同比减少7.3%，东北地区跌幅最大，同比减少23.4%。开发企业投资重点仍集中在东部地区，占总投资比重的58.5%。三季度，全国房地产开发投资21048亿元，较上季度减少21.3%，同比减少9.5%；季度内累计同比跌幅逐月扩大，较上季度末扩大2.7个百分点。
开工：仍处低位。前三季度，全国房屋新开工面积45399万平方米，同比减少18.9%；竣工面积31129万平方米，同比减少15.3%。三季度新开工面积15035万平方米，较上季度减少13.4%，同比减少16.6%；季度内新开工面积累计同比跌幅缓慢收窄，较上季度末缩小1.1个百分点。三季度竣工面积8562万平方米，较上季度减少9.9%，同比减少16.8%。
销售：持续低迷。前三季度，全国商品房销售面积65835万平方米，同比减少5.5%；商品房销售金额63040亿元，同比减少7.9%。其中，商品住宅销售面积及金额同比减少5.6%和7.6%。各区域销售面积及金额均表现为同比下降，东部地区两项指标跌幅最大，分别减少8.0%和8.9%；中地区销售面积跌幅相对更小，减少2.5%。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为45.0%、60.6%。
三季度，全国商品房销售面积19984万平方米，较上季度减少16.7%，同比减少10.7%；商品房销售金额18799亿元，较上季度减少19.8%，同比减少13.6%。季度内两项指标累计同比跌幅逐月扩大，分别较上季度末扩大2.0个和2.4个百分点，销售金额跌势相对更为明显。
库存：去化缓慢。三季度末，商品房待售面积75928万平方米，较上季度末减少1020万平方米。其中，住宅待售面积39937万平方米，减少884万平方米；办公楼待售面积5209万平方米，增加56万平方米；商业营业用房待售面积14224万平方米，减少116万平方米。季度内商品房库存逐月减少，去化进程较上季度有所放缓。
2．价格：少数城市新房价格保持韧性，二手房价格全线下降
新房：价格环比跌幅扩大，同比跌幅持续收窄。7—9月盈富配资，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为6座、9座、5座，环比算数平均值分别为-0.31%、-0.30%和-0.41%。7—9月，房价同比上涨的城市数量分别为5座、5座、8座，同比算数平均值分别为-3.37%、-2.95%、-2.66%。
二手房：价格环比上涨城市数量归零，同比跌幅继续收窄。7—9月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为1座、1座、0座，环比算数平均值分别为-0.55%，-0.58%，-0.64%。7—9月，价格同比上涨城市数量均为0座，同比算数平均值分别为-5.85%，-5.51%，-5.24%。
3．城市：商品住宅成交量下降，多数城市库存压力较大
三季度，监测30座重点城市商品住宅成交总面积2584.17万平方米，较上季度减少22.2%，较去年同期减少16.1%。具体城市看，成都成交量明显领先，为253.27万平方米，其次第二至九位的城市分别为广州、天津、青岛、西安、武汉、杭州、上海、北京，成交面积在112万—160万平方米之间，重庆位于第十，成交量不足100万平方米。
三季度末，监测的30座重点城市中，成都商品住宅库存明显高于其他城市，超过2000万平方米，合肥库存面积最小，为232万平方米。与去年相比，仅4座城市库存增加，重庆以15.8%涨幅居首；26座城市库存减少，合肥、郑州、杭州去化明显，减少超过两成。去化周期上，9座城市低于18个月；19座城市在18—36个月之间；长春、珠海在36个月以上。一线城市中上海去化周期最短，为13.5个月，北京最长，为27.8个月。与去年同期相比，7座城市去化周期增长，23座城市去化周期缩短，深圳缩短最为明显，同比减少44.3%。
土地市场方面，三季度监测的30座重点城市土地成交面积1792.17万平方米，较上季度减少10.4%，同比减少12.8%。重庆土地成交面积领先，为258.42万平方米，其次南京、西安、成都、徐州、长沙在104万—170万平方米之间，成交量前十的还有济南、杭州、长春、武汉，在63万—77万平方米之间。成交总金额2424.03亿元，较上季度减少26.8%，同比减少17.6%。上海明显领先其他城市，超过400亿元，其次南京为238.62亿元，深圳、杭州、西安、成都、北京、苏州在109亿—187亿元之间，前十的还有无锡、重庆，在90亿元左右。
4．企业：销售业绩仍处低位、投资集中度维持高位
业绩：规模持续降低。1-9月，百强房企实现销售操盘金额23236.6亿元，同比降低11.8%。各梯队销售门槛较去年同期进一步降低，且门槛值均降至近年最低水平。TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低2.3%至625.2亿元；TOP20房企门槛同比降低13.2%至224.3亿元，TOP30和TOP50房企门槛同比降低8.9%，分别至162.4亿元和96.9亿元；TOP100房企的门槛降低19.4%至40.2亿元。全口径销售金额超千亿的企业有六家，其中保利发展（600048）达到2017亿元，其他为中海地产、华润置地、招商蛇口（001979）、绿城中国、万科地产。
投资：集中度保持高位。1-9月新增土储百强房企的新增货值、总价和建面百强之和分别为17958亿元、9600亿元和6944万平方米，分别同比增长33.2%、53.3%、5.4%。销售百强新增货值集中度仍保持在高位：销售TOP10房企新增货值占百强的68%，TOP31-50新增货值占比达12%，其余梯队占比均不足10%。截至9月末仍有近五成销售百强房企尚未拿地，仅16家房企拿地金额超过百亿。
融资：总量下降、成本保持低位。1-9月，克而瑞研究中心监测的65家典型房企的累计融资总量为3171.5亿元，同比减少28%。65家典型房企新增债券类融资成本为2.99%，较2024年提升0.06个百分点，其中境外债券融资成本8.95%，较2024年全年提升4.77个百分点，境内债券融资成本2.57%，较2024年全年降低0.34个百分点。
到位资金：跌幅逐月扩大。前三季度，房地产开发企业到位资金72299亿元，同比减少8.4%。各项资金来源中，国内贷款11294亿元，同比减少1.4%；利用外资18亿元，同比减少37.3%；自筹资金26111亿元，同比减少9.3%；定金及预收款21138亿元，同比减少10.3%；个人按揭贷款9884亿元，同比减少10.6%。三季度企业到位资金22097亿元，较上季度减少13.3%，同比减少12.9%。季度内累计同比跌幅逐月扩大，较上季度末扩大2.2个百分点。
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当前产业存在的问题
1．政策效应减弱，行业发展受长周期调整控制
正如2020年之前房地产市场整体表现为供不应求，中央不断出台打压政策，但市场往往经过短期调整便迅速反弹，甚至房价还会变本加厉上升，如今的市场是其反面，政策希望稳住楼市，希望止跌回稳，但市场自有其运行规律，并不以人的意志为转移。应该清楚的看到，随着外部环境日益复杂，居民收入增速减缓，城市化速度放慢，存量住房总量及人均住房面积进入世界前列，新增住房需求下降是必然的。房地产行业不太可能重新回到2021年之前的高速发展状态。历史车轮滚滚向前，行业小周期是假象，以几十年为尺度的行业大周期才是真章。政府出台的宽松政策可以在一定程度上缓解、熨平行业调整的剧烈程度，但很难扭转调整的大势，这是当前我国宏观经济管理及房地产行业发展面临的基本问题。
2．二手房市场持续调整，联动整体行业景气低迷
最新的统计数据显示房地产投资、销售、资金来源等多指标逐月回落，在各地轮番出台救市政策的情况下市场并未如期向上，反而在今年三季度重现去年同期的下行轨迹，从技术角度看，核心症结仍在于二手房市场的疲软。当前二手房市场挂牌量居高不下，成交价持续下行，截至9月份70个大中城市的二手房价格环比、同比全部表现为下跌。二手房价格不断下调导致成交周期无限延长，“以旧换新”置换链条不通畅，进而影响到新房市场定价体系和销售节奏，整体形成“二手房下跌—新房承压—市场预期下行”的恶性循环。促进二手房市场稳定是引导行业良性循环、健康发展的关键所在。
3．房地产市场的社会关注度下降，不利于行业隐患的排除
国家统计局数据显示，前三季度我国GDP增速是5.2%，第三季度增速是4.8%，虽然第三季度增速有所回落，但整体经济增速依然在5%左右。形成对比的是，房地产行业以接近两位数的同比下降，而同期，我国经济转型升级的迹象明显，芯片、机器人、新能源、航天航空等新经济热点层出不穷，在一定程度上也平衡了房地产调整带来的负面影响。显然，房地产行业已经不在经济发展舞台的聚光灯下，舆论上对于房地产市场的下落也基本脱敏，居民购房意愿持续低迷，尤其是在收入预期尚未恢复的背景下，买房早已不是人们日常交流的话题。总之，当前房地产市场的社会关注度在下降，国家层面其实也并未拿出最终的救市底牌。但请注意，房地产的GDP贡献率还是相当大的，房地产贷款在银行总体信贷占比也接近五分之一，这个体量不能被有意忽视，否则危机和隐患有继续扩大的可能。
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2025年四季度房地产市场走势预判
1．政策目标稳预期、增信心。四季度行业政策延续推动市场“止跌回稳”的主基调，需要警惕外部环境冲击影响收入预期，给行业带来新的变量，中央层面政策将协同发力“稳预期”，"十五五" 规划部署将进一步明晰房地产发展路径，夯实市场信心。地方层面，加大公积金支持力度、实施购房补贴、税费优惠等仍是可持续发力的措施；城市更新工作将全面铺开，根据不同主体、不同阶段、不同模式的项目提出有针对性、差异化的金融、财税、土地等相关支持政策；“好房子”建设方面，更多城市跟进出台细则，明确技术标准、计容规则等；防交付风险方面，更多地区推进试点现房销售，强化预售项目资金监管，引入社会监督机制、业主查验制度等；存量闲置土地和存量房收储方面进展缓慢，预计将进一步提速落实。
2．市场持续承压，热度分化。四季度销售市场仍面临一定压力，企业全力冲刺下成交规模将有所提升，有望成为全年最高水平，累计同比跌幅或小幅收窄；开发投资仍难以恢复，前期土地成交规模也无法支撑新开工增长，两项指标都将维持低位。城市间市场分化行情将延续，重点城市新房价格在“好房子”项目入市带动下，对成交量价形成一定支撑，二手房价格由于挂牌量处高位面临持续下调压力；三、四线城市市场依旧沉寂，量价下行，依赖政策托举去化库存。土地市场上，四季度核心城市供地计划密集落地，优质地块将受企业追捧，竞争激烈程度较高，这些城市市场将保持一定热度，但难以带动全国整体市场热度的回升，整体成交规模仍低位运行。
3．企业积极营销冲刺全年销售目标。四季度，房企持续面临债务和市场双重压力。临近年底，为完成全年销售目标，房企将加快推盘节奏，通过优质项目上市提升竞争力，并采取更加积极的营销策略冲刺业绩；在价格波动和市场竞争加剧等因素影响下，企业利润空间承压。投资拿地方面，四季度地方政府供地节奏加快，房企也将积极补仓，把握核心城市优质地块入市机遇。随着城市更新工作的不断铺开，新的行业空间逐步释放，代建领域的竞争格局也将不断重塑，企业需要在迎接更大市场机遇的同时进一步提升自身的综合管理能力。
注：30座具体城市范围详见附件重点城市交易数据部分盈富配资。
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